Rendement op vastgoed: hoe schat je het juist in?

Wie duurzaam wil investeren, kiest steeds vaker voor vastgoed. Bij deze investeringsvorm kopen mensen woningen of appartementen om dan door te verhuren. Bij de aankoop van zo’n pand speelt het rendement op de investering uiteraard de hoofdrol. En daar wringt vaak het schoentje. Want tijdens een zoektocht naar een vastgoedinvestering hoor je vaak heel verschillende inschattingen. De ene verkoper belooft bijvoorbeeld een rendement van 2,87%, terwijl de andere spreekt van 12,4%.

Dat leidt tot verwarring over wat nu klopt en wat niet. Toch hoeft het niet te betekenen dat een van de verkopers liegt. Rendement op vastgoed kan je namelijk op verschillende manieren inschatten. Dat lichten we hieronder toe aan de hand van een voorbeeld.

Hoe bereken je rendement op vastgoed?

Voorbeeldsituatie: Je wilt een appartement kopen van 250.000 EUR om dan te verhuren voor 800 EUR/maand. Tijdens je zoektocht spreek je 6 verkopers die elk hun inschatting geven van het mogelijke rendement. Elk berekenen zij op een andere manier.

Berekening A: investering vs. huurprijs per jaar

Verkoper A zegt dat je 3,84% rendement kan verwachten. Dat klopt.

Immers, 12 maanden huur aan 800 EUR/m geeft 9600 EUR per jaar. En 9600 EUR rendement op een kapitaal van 250.000 EUR is inderdaad 3,84% rendement. Easy!

Berekening B: houd rekening met kosten en leegstand

Verkoper B is voorzichtiger en zegt je dat je rekening moeten houden met leegstand, met wanbetaling van huurgelden, met kosten aan het goed, met onroerende voorheffing en met personenbelasting op de huur, etc.

Deze kosten opgeteld schat hij in op ongeveer 2 maanden huur per jaar. Dat betekent dat je dus slechts 10 maanden per jaar als rendement mag rekenen.

De berekening wordt dan : 10 maanden aan 800 EUR is 8.000 EUR. Dat over een kapitaal van 250.000 EUR is gelijk aan 3,20% rendement. Dat is al minder dan bij verkoper A.

Berekening C: registratierechten en notariskosten tellen ook mee

Verkoper C is nog voorzichtiger. Zij meldt dat verkopers A en B vergeten te zeggen zijn dat op de aankoopprijs van 250.000 EUR ook nog registratierechten (10%) en notariskosten moeten worden voldaan. Deze kosten zijn samen goed voor ongeveer 11,5%.

Dan is de berekening: 8000 EUR huur (10 maanden) over een kapitaal van 278.750 EUR (250k + 11,5%) . Hierdoor daalt het rendement nog iets verder tot 2,87%.

Berekening D: vergeet jaarlijkse waardestijging niet

Verkoper D zit al lang in de markt en wijst erop dat de andere verkopers vergeten zijn dat er, naast het huurrendement, ook elk jaar een waardestijging zal zijn van het appartement.

Hij blikt terug op de tendens van de afgelopen decennia. Appartementen zijn de vorige 40 jaar gemiddeld ongeveer 2 à 3% per jaar gestegen in prijs, dus het is heel onwaarschijnlijk dat dit plots zou wijzigen.

Zijn berekening: wanneer we 2,5% waardestijging per jaar rekenen, wordt het rendement 6,34%/jaar. Als dat geen topbelegging is!

Berekening E: wat als de vastgoedbubbel barst?

Verkoper E spreekt de waardestijging dan weer tegen en waarschuwt dat men al lang spreekt van een vastgoedbubbel die elk moment kan barsten. In die optiek is het veiliger om niet uit te gaan van een prijsstijging. Het is beter te voorzien dat de waarde gelijk blijft of zelfs een stukje daalt als gevolg van nieuwe maatregelen, zoals de steeds strengere isolatienormen etc.

Deze berekening verdedigt dus de berekening van verkoper C. Zonder jaarlijkse waardestijging is het correcte rendement volgens hem maximaal 2,87%/jaar.

Berekening F: je moet rendement berekenen op eigen vermogen

Verkoper F zet alle voorgaande berekeningen op zijn kop! Zij spreekt over “rendement op eigen vermogen” en niet op omzet.

Stel dat 80% van de aankoopprijs door de bank wordt gefinancierd, dan is er slechts een eigen inbreng van 20%. Gerekend op 250.000 + 11,5% gaat dat over 55.750 EUR.  Als je een lening hebt met rentevoet van 1,2% vast op 20 jaar dan wordt dat 223.000 EUR of 2.676 EUR rente per jaar.

Aangezien het appartement na 20 jaar wordt verkocht en de opbrengst minstens opnieuw 250.000 EUR zal zijn, moet je de kapitaalsaflossingen aan de bank niet meerekenen. Dus is de opbrengst eigenlijk 9.600/jaar – 2.676/jaar = 6.924 EUR/jaar op een eigen inbreng van slechts 55.750 EUR of… 12,4%.  

Wat is nu de juiste manier om rendement op vastgoed in te schatten?

Je merkt het: afhankelijk van welke argumenten je in rekening brengt, is in het voorbeeld hierboven zowel een rendement van 2,87% als van 12,4% in principe mogelijk.

Het hangt dus af van welke elementen je meetelt, alsook hoe je de toekomst van vastgoed inschat. Onze experts raden aan om eerst zelf te bepalen welke argumenten je in rekening wil brengen en op basis daarvan zelf al een inschatting te maken.

Daarnaast raden we sterk aan om ook in contractuele afspraken op een correcte wijze op te nemen hoe het rendement wordt berekend.

Vragen of hulp nodig?

Als je hulp wenst bij je berekening of investering, staat ons team vastgoed voor je klaar om dit samen te bekijken en je correct te adviseren.

Neem contact op met onze experts.