Servitudes et le nouveau droit des biens : définition mise à jour, applications et changements importants

Si la servitude bénéficie d’une image ringarde, il s’agit pourtant d’une forme juridique à laquelle sont régulièrement confrontés tant les promoteurs immobiliers que les pouvoirs publics. Avec l’entrée en vigueur du nouveau Livre 3 « Biens » du Code civil, le 1er septembre 2021, le chapitre sur les servitudes (articles 3.114 à 3.137 du Code civil) a été modernisé.

Qu’est-ce qu’une servitude selon l’article 3.114 du (nouveau) Code civil ?

L’article 3.114 du Code civil définit la servitude comme suit : « Une servitude est une charge sur un bien immeuble, le fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immeuble, le fonds dominant. » Cette définition est similaire à celle de l’ancien Code civil, mais comporte deux différences majeures :

1. L’utilisation du terme « bien immeuble » au lieu de « bâtiment » ou « parcelle » supprime certaines ambiguïtés sur la portée d’une servitude.
2. Une servitude peut être établie entre deux biens appartenant à la même personne dans le cas où l’un des biens est grevé d’un droit réel d’usage accordé à un tiers (article 3.114, 1°) ou entre deux biens dont l’un est en pleine propriété et l’autre en copropriété de la même personne (article 3.114, 2°).

Comment les servitudes sont-elles appliquées dans le secteur de l’énergie verte ?

Les récents changements législatifs sont particulièrement intéressants pour le développement du secteur de l’énergie verte, car une servitude peut être établie sur ou pour des éoliennes et des panneaux solaires, sans que les terrains sous-jacents ne doivent être désignés comme fonds servant ou dominant.

De plus, certaines constructions, telles que les éoliennes et les ponts, n’étaient pas toujours considérées comme des « bâtiments » dans le contexte de l’ancienne législation. Il est indéniable que ces constructions sont désormais incluses sous la nouvelle définition de « biens immeubles ».

Comment l’incertitude juridique concernant les servitudes « continues » et « discontinues » a-t-elle été résolue ?

Dans l’ancien Code civil (article 688), on distinguait les servitudes « continues » des « discontinues ». Une servitude était considérée comme continue si son usage était ininterrompu ou pouvait l’être sans intervention humaine, ce qui était souvent un concept vague et incertain en pratique.

Une conséquence majeure était que seules les servitudes visibles et continues pouvaient être acquises par prescription, ce qui entraînait de nombreux débats judiciaires.

Dans le nouveau droit des biens, cette distinction a été complètement abandonnée, rendant ainsi toute servitude visible sujette à prescription depuis le 1er septembre 2021. Ce changement a des conséquences concrètes, car des servitudes courantes comme les droits de passage peuvent désormais être acquises par prescription, ce qui était impossible auparavant.

Exit l’ancien, place au nouveau ? Pas tout à fait !
Quelles sont les dispositions transitoires et en quoi les anciennes règles restent-elles pertinentes pour les servitudes existantes ?

La loi portant sur le Livre 3 « Biens » du Code civil du 4 février 2020 comprend plusieurs dispositions transitoires dans ses articles 37 et 38. Elle précise que cette loi ne s’applique qu’aux servitudes créées après son entrée en vigueur le 1er septembre 2021.

En conséquence, toutes les servitudes établies avant cette date restent régies par l’ancien régime, y compris les servitudes privées conclues avant le 1er septembre 2021, mais formalisées officiellement après cette date. Bien que le droit des servitudes ait été modernisé, les anciennes règles restent donc d’actualité.

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