Meerwaardebelasting 2026 en vastgoed: Impact op vastgoed share deals
Blog
26 februari 2026
Een nieuw fiscaal kader vanaf 2026
Ook voor de vastgoedsector blijkt deze hervorming bijzonder relevant. Vastgoed wordt immers vaak aangehouden via vennootschappen. Ook de overdracht daarvan verloopt in de praktijk geregeld via de verkoop van deze aandelen. Dit biedt een belangrijk fiscaal voordeel ten opzichte van de verkoop van het onroerend goed door de vennootschap zelf. Op dergelijke aandelenoverdrachten zijn namelijk geen registratierechten verschuldigd.
De vraag rijst dan ook wat de meerwaardebelasting vanaf 2026 betekent voor de zogenaamde vastgoed share deals.
Stand van zaken: wetgeving nog niet definitief
Hoewel de meerwaardebelasting volgens het regeerakkoord van toepassing is sinds 1 januari 2026, is de wet op vandaag nog niet definitief aangenomen en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. In deze bijdrage vertrekken we daarom van de huidige krijtlijnen uit het regeerakkoord en het wetsontwerp, onder voorbehoud van verdere wijzigingen.
Op wie is de meerwaardebelasting van toepassing?
De meerwaardebelasting richt zich hoofdzakelijk tot natuurlijke personen die, buiten hun beroepsactiviteit, een meerwaarde realiseren op financiële activa, zoals aandelen. Daarnaast kan de regeling ook toepassing vinden in de rechtspersonenbelasting voor bepaalde entiteiten (zoals verenigingen of stichtingen), maar dus niet voor klassieke handels- of patrimoniumvennootschappen.
Voor vastgoedtransacties leidt dit tot een duidelijk onderscheid:
- verkoopt een vastgoedvennootschap zelf haar onroerend goed (als actief), dan blijft dit onderworpen aan de vennootschapsbelasting;
- verkoopt een particuliere aandeelhouder de aandelen van een vastgoedvennootschap, dan wordt dit fiscaal beschouwd als de verkoop van een financieel actief, waardoor de gerealiseerde meerwaarde vanaf 2026 belastbaar kan zijn.
Waarom vastgoed share deals wél worden geraakt
De nieuwe meerwaardebelasting heeft uitsluitend betrekking op zogenaamde “financiële activa”. Onroerend goed zelf valt buiten het toepassingsgebied, maar aandelen kwalificeren uitdrukkelijk wél als financiële activa.
Bij een vastgoed share deal wordt juridisch geen vastgoed verkocht, maar een aandelenparticipatie, ook al bestaat het vermogen van de vennootschap hoofdzakelijk of zelfs uitsluitend uit onroerend goed.
De concrete fiscale impact hangt af van de positie van de verkopende aandeelhouder. Voor beperkte participaties geldt het algemene regime: na een vrijstelling van € 10.000 per jaar wordt de meerwaarde belast aan een vast tarief van 10%. Voor aandeelhouders met een participatie van minstens 20% voorziet het wetsontwerp een voordeliger regime met een vrijstelling voor de eerste € 1.000.000 gevolgd door progressieve tarieven van 1,25% tot 10%.
Enkel de meerwaarde opgebouwd sinds 1 januari 2026 is belastbaar, zodat de waarde van de aandelen op 31 december 2025 als referentiepunt moet worden gehanteerd.
Wat verandert níét: het belang van registratierechten
De invoering van de meerwaardebelasting doet geen afbreuk aan het voordeel dat bij vastgoed share deals geen registratierechten verschuldigd zijn op het onderliggende onroerend goed. Bij de overdracht van aandelen blijven registratierechten op het onderliggende vastgoed in principe achterwege, terwijl zij bij een rechtstreekse verkoop van vastgoed vaak aanzienlijk zijn.
De klassieke afweging tussen een asset deal en een share deal blijft dus bestaan, maar voortaan moet in sommige gevallen ook rekening worden gehouden met de meerwaardebelasting.
Conclusie
De nieuwe meerwaardebelasting verandert het fiscale landschap voor vastgoedtransacties, in het bijzonder voor particuliere aandeelhouders van vastgoedvennootschappen.
Waar vastgoedvennootschappen zelf buiten het toepassingsgebied van de nieuwe belasting blijven, kan de verkoop van aandelen door een natuurlijke persoon vanaf 2026 wél aanleiding geven tot een belastbare meerwaarde. Vastgoed share deals blijven daardoor een relevant transactiemechanisme, maar zijn niet langer automatisch fiscaal neutraal.
Een doordachte structuurkeuze, een correcte waardering van latente belastingen en een zorgvuldig uitgewerkte share purchase agreement (SPA) zijn in dit nieuwe kader belangrijker dan ooit.
Vragen over de impact van de meerwaardebelasting op uw vastgoedtransactie?
Ons kantoor begeleidt cliënten bij de juridische en fiscale optimalisatie van vastgoedtransacties, met bijzondere aandacht voor vastgoed share deals en patrimoniumstructuren.
