Nieuwe gemeentelijke belasting op woningopsplitsing: waar moeten lokale overheden op letten?

Een nieuw fiscaal instrument tegen onvergunde opsplitsing

De gemeente Sint-Agatha-Berchem voert voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2028 een belasting in van 1.000 euro per woning en per kwartaal (1.030 EUR in 2027 en 1.060 in 2028) voor eigenaars die hun woning zonder stedenbouwkundige vergunning hebben opgesplitst. De belasting wordt geheven op geëxploiteerde boventallige woningen, waarmee de gemeente bedoelt: “het gedeelte van een gebouw dat als woning wordt gebruikt, dat tot stand is gekomen bij gebreke van een stedenbouwkundige vergunning tot “wijziging van het aantal woningen in een bestaand bouwwerk” zoals voorzien in artikel 98, § 1, 12° van het BWRO, en dat wordt bewoond hetzij door de eigenaar, de houder van het zakelijk recht op de woning of de vruchtgebruiker, hetzij door een of meerdere personen in het kader van een kosteloze terbeschikkingstelling of tegen betaling.”

Met deze belasting op boventallige woningen wenst zij eigenaars aan te sporen om contact op te nemen met de dienst stedenbouw en hun situatie te regulariseren, aangezien de traditionele handhavingsweg via processen-verbaal die vervolgens aan het parket worden overgemaakt voor verdere vervolging volgens de gemeente ineffectief is.

Gemeentelijke fiscale autonomie als handhavingsinstrument

Deze maatregel illustreert hoe gemeenten hun fiscale autonomie als maar meer als alternatief handhavingsinstrument inzetten wanneer klassieke strafrechtelijke mechanismen tekortschieten. Voornoemde grondwettelijke fiscale autonomie laat de gemeenten en provincies toe om binnen de grenzen van de door de wetgever opgelegde beperkingen en onder de controle van de toezichthoudende overheid, gelijk welke materie aan een belasting te onderwerpen.

Dergelijke belasting moet op juridisch houdbare gronden geënt worden.

Een belasting moet ontstaan vanuit een financiële noodzaak, waarbij een belasting steeds een fiscaal doel voor ogen moet hebben. In principe bestaat er de onmogelijkheid om een belastingheffing te gebruiken voor een niet-fiscaal doel. Dit verhindert niet dat lokale besturen bij het aannemen van een belasting bepaalde nevendoelstellingen kunnen nastreven, maar deze niet-fiscale doelen mogen nooit de overhand nemen.

Zo werden in het verleden bepaalde belastingen op onbebouwde gronden, zogenaamde “activeringsheffingen”, als onwettig beschouwd omwille van het ogenschijnlijk vooropstellen van een niet-fiscaal doel.

Bijvoorbeeld de gemeentelijke leegstandsbelasting (het omgekeerde van boventallige bewoning) is eveneens een dergelijke belasting zonder hoofdzakelijk fiscaal-doel en kan vandaag dan ook niet worden aangenomen op basis van voornoemde grondwettelijke fiscale autonomie, maar is daarom gebaseerd op een decretaal kader voor dit type van belasting.

Wanneer steden of gemeenten een gelijkaardige belasting in het leven wensen te roepen, is het bijgevolg van belang om op bovenstaande criteria te letten en ervoor te zorgen dat het fiscale doel primordiaal blijft, en dat eventuele nevendoelstellingen ook effectief ondergeschikt blijven aan voornoemd fiscaal doel.

Wat betekent dit voor investeerders?

Voor kopers en investeerders verhoogt deze ontwikkeling de due diligence-vereisten. Bij aankoop van een woning moet grondig worden nagegaan of de feitelijke situatie overeenstemt met de stedenbouwkundige vergunningen en kadastrale gegevens. Juridische onzekerheid over de vraag of een bestaande opsplitsing mag worden behouden, kan belangrijke financiële en juridische risico’s met zich meebrengen.