Met een ‘optopping’, of nog, ‘dakopbouw’ of ‘topping up’ voegt men bouwtechnisch een nieuwe constructie toe bovenop een bestaande structuur.

Dit biedt heel wat opportuniteiten voor bestaande appartementen:

• Zo verhoogt men de bebouwing per oppervlakte op toplocaties, en creëert men differentiatie in de skyline die de uitstraling van de wijk en de stad zelf ten goede komt.
• Daarbij hoeft men zich niet te beperken tot loutere hoogbouw; ook tal van andere constructies die gehecht worden aan een bestaand gebouw vallen onder deze noemer.
• Zo kan men een hele nieuwe constructie zijdelings of achterwaarts aanhechten.
• Een combinatie van beide is ook mogelijk; men kan overgaan tot een hoogbouw die ‘overloopt’ in de zijkant of achterkant, zodat men zelfs compleet andere ingangen kan hebben van de gebouwen.

Josef Weichenberger Architects, Vienna, Photos by: Erika Mayer www.erikamayer.at, Renovation and heightening Margaretenstraße

Een ‘optopping’ is dus niet noodzakelijk het ‘complement’ van een bestaand gebouw, het kan ook perfect een op zichzelf staand ‘supplement’ zijn.

Bij dit hele gebeuren is de tussenkomst van de architect onontbeerlijk. Zo zijn er heel wat technische kwesties die een architecturale oplossing vereisen, omdat onder meer een draagkrachtanalyse en/of haalbaarheidsstudie uitgevoerd moet worden. Daarbij moet de architect analyseren of hij voor een staalframebouw of houtskeletbouw gaat. Ook om de uniformiteit van het gebouw te waarborgen zal de architect moeten tussenkomen. Ten laatste moet de nieuwe constructie ook vergund worden.

Waarom ‘optopping’?

‘Optopping’ biedt een oplossing voor meerdere problemen waarmee de huidige vastgoedmarkt worstelt.

• Door de stijgende grondprijzen en niet aflatende toename van wettelijke vereisten is het niet altijd makkelijk of financieel haalbaar om een complete nieuwbouw (al dan niet na afbraak) aan te vatten.
• Daarnaast zorgt de grondschaarste er in dichtbevolkte gebieden voor dat de meest gegeerde stukken grond al bezet zijn, wat problematisch is aangezien de aankomende betonstop ervoor zorgt dat we steeds meer in de hoogte moeten bouwen.
• Ten slotte biedt optopping een oplossing voor renovaties van gebouwen die te jong om afgebroken te worden, maar te oud om duurzaam te zijn.

Schreeuw het van de dak(opbouw)en!

Van belang in dit hele verhaal is dat het een win-win-win is voor alle betrokken partijen.

De fondsen die binnenkomen door de “grondwaarde/grondincidentiewaarde” die betaald wordt door de optopper, kunnen op verschillende manieren worden aangewend.

Meestal is dat een grondige renovatie of moderniseren van de bestaande gevel of structuur, een nieuwe inkomhal, maar ook financieren van zonnepanelen voor iedereen kan, of ook een loutere kapitaalverhoging zowel voor het reservekapitaal van de mede-eigenaars, als kapitaal voor de mede-eigenaars zelf. Om onnodige overlast te vermijden, gebeuren die renovatie en modernisering best samen met de ‘optopping’.

Daarbij is de tussenkomst van de architect die de optopping uitvoert wenselijk om de voormelde uniformiteit van de nieuwe structuur met de bestaande structuur te waarborgen. Op die manier worden beide werken tegelijkertijd in goede banen geleid.

Voor de ‘optopper’ zelf is dit ook een complete ‘win’, omdat hij door zijn dakopbouw een compleet nieuw gebouw kan plaatsen op een bestaand gebouw, en dat op een toplocatie.

De maatschappij in het algemeen is er eveneens mee gebaat omwille van twee redenen:

• Enerzijds is optopping bijzonder milieubewust; de nieuwe constructie is niet gebonden aan de milieu-impact van de bestaande structuur en kan daardoor zelfs compleet passief gemaakt worden.
• Anderzijds biedt de architecturale creativiteit de mogelijkheid om de toekomstige noodzaak tot hoogbouw te populariseren door vernuftige en vernieuwende constructies te bouwen, dit zowel voor commerciële als residentiële doeleinden.

Josef Weichenberger Architects, Vienna, Photos by: Erika Mayer www.erikamayer.at, Renovation and heightening Margaretenstraße

DGDM bouwt met je mee

Net als vele nieuwe projecten zijn er ook bij optopping heel wat juridische kwesties aan de orde. Zo moet men niet alleen een vergunning verkrijgen, maar moet ook onderhandeld worden met de mede-eigenaars van het bestaande appartementsgebouw.

Naargelang de bestemming die de nieuwe constructie zal krijgen, is de juridische oplossing mogelijks anders. Vermits ‘optopping’ op zichzelf nog niet wettelijk geregeld is, zijn er verschillende bestaande juridische constructies mogelijk. Daarbij kan men onder meer beroep doen op het opstalrecht, de nieuwe volume-eigendom, maar ook een aanpassing van de basisakte.

Door de veelheid aan mogelijke constructies is een op maat gemaakte juridische oplossing bij optoppingprojecten onontbeerlijk.