Huurder uitzetten: procedures en kosten

Een uithuiszetting van een huurder is niet altijd even eenvoudig. Vrederechters zijn soms – terecht – weigerachtig om iemand uit een huurwoning te zetten.

Slechte huurder: desastreuze financiële gevolgen

Toch kan je als verhuurder wel ernstige schade oplopen wanneer je een slechte huurder hebt.  Huurachterstand en/of slecht onderhoud van je pand hebben financiële gevolgen voor jou als verhuurder. Bovendien kan een huurder die zich misdraagt ook leiden tot frustratie bij andere huurders in hetzelfde gebouw. Wanneer een bewoner overlast veroorzaakt kunnen andere huurders je dan ook verzoeken om de ‘slechte huurder’ uit te zetten.

Hoe kan je een huurder uitzetten?

Wanneer je beslist om een huurder uit te zetten, kan je dat niet zomaar op eigen houtje doen. Enkel de Vrederechter kan een huurcontract ontbinden met een vonnis. Er zijn een aantal redenen waardoor de rechter tot deze beslissing kan komen.

Huurachterstand

Een van de voornaamste redenen om een huurder uit te zetten is betaalachterstand van de huur. ‘Achterstand’ is natuurlijk relatief. Niet elke huurachterstand kan meteen leiden tot verbreking van het huurcontract en uithuiszetting van de huurder.

Hoeveel maanden huurachterstand voor uithuiszetting?

Vrederechters zullen de huurovereenkomst vaak pas ontbinden als er sprake is van minstens twee maanden huurachterstand. Dat zorgt ervoor dat je als verhuurder geen ontbinding van je huurcontract kan krijgen als er telkens maar één maand huurachterstand is.

Die voorwaarde van twee maanden huurachterstand, is uiteraard een maatregel om huurders te beschermen die omwille van een financiële tegenslag eenmalig hun huur niet op tijd kunnen betalen. Toch heeft die regel wel enkele nadelen voor jou als verhuurder. Want wat als het niet gaat om een eenmalige laattijdigheid van de huur, maar een terugkerend fenomeen?

Dat er twee maanden huurachterstand nodig is, zorgt dat je als verhuurder sowieso een financieel nadeel hebt. In heel veel woninghuurcontracten is er namelijk vaak ‘slechts’ twee maanden waarborg voorzien.

Dat wil dus zeggen dat je met je waarborg enkel financieel gedekt bent voor de twee maanden achterstand. En niet voor de periode daarna, wanneer de procedure pas begint.

Hoe lang duurt het om een huurder uit te zetten?

Een procedure voor de vrederechter zal vaak minstens een maand duren voor er effectief een vonnis is. Na dit vonnis volgt de uithuiszetting niet direct. De wet bepaalt namelijk dat er minstens één maand moet zitten tussen de officiële afgifte van het vonnis door een gerechtsdeurwaarder en de effectieve uithuiszetting.

In veel gevallen zal je als verhuurder dus ongeveer 4 maanden huurachterstand hebben voor de huurder effectief uit het pand wordt gezet.

Wat zijn de kosten voor uithuiszetting van een huurder?

De kosten van een gerechtelijke uithuiszetting kunnen hoog oplopen. De gerechtsdeurwaarder moet namelijk naar het pand gaan, een slotenmaker inschakelen, bijstand van de politie vragen, werkkrachten inhuren om het pand leeg te maken, containers en evt. een vrachtwagen voorzien. De rekening  voor een gerechtelijke uithuiszetting  zo vaak oplopen tot een slordige €1.750,00.

Probeer daarom zoveel mogelijk de kosten te beperken. Als je huurder na het vonnis akkoord gaat om tegen een bepaalde datum het pand vrijwillig te verlaten, dan raden we je in de meeste gevallen aan om hiermee in te stemmen.

Zoals bij de meeste procedures voor de rechtbank, moet de verliezende partij de kosten van de procedure én de uitvoering betalen. Als de Vrederechter oordeelt dat de huurovereenkomst ontbonden wordt zijn alle kosten dus ook voor je huurder. De verhuurder moet natuurlijk wel eerst die kosten voorschieten en ze achteraf terugvorderen.

Dit laatste is niet altijd evident. Op korte termijn merken we dat vaak enkel de waarborg terugbetaald kan worden. In veel gevallen zit de huurder na verloop van maanden of jaren dan wel in betere financiële omstandigheden. Op dat moment kan je de rest van de verschuldigde bedragen  recupereren.

Andere redenen voor uithuiszetting

De Vrederechter kan de huurovereenkomst ook ontbinden omwille van andere redenen dan wanbetaling. Overlast, niet betalen van de huurwaarborg, verwaarlozing van het pand, overbewoning, etc.

Vrederechters doen dit vaak slechts in beperkte gevallen. Er moet echt sprake zijn van duidelijk aantoonbare, manifeste en langdurige inbreuken voordat een Vrederechter op basis van deze klachten de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder zal laten uitzetten.

Heb je te maken met een huurder die overlast, schade, enz. veroorzaakt dan leg je best op voorhand al een grondig dossier aan. Dat moet duidelijke bewijzen, verklaringen, foto’s, ingebrekestellingen, etc. bevatten om je claim zo overtuigend mogelijk te maken.

Slechte huurder uitzetten? Wij kunnen helpen

Onze experts Vastgoed onderzoeken je dossier en bekijken hoe we zo snel mogelijk een uithuiszetting kunnen bekomen. Na overleg met jou starten we een procedure op en begeleiden je doorheen het volledige succes.

Procedure uithuiszetting

Heb je met een slechte huurder te maken, wacht dan niet te lang om stappen te ondernemen. Immers hoe sneller je schakelt, hoe minder bijkomende (financiële) schade.

Of boek rechtstreeks een gratis telefonische consultatie van 30 min. met expert Jeroen De Man

window.onload = function() { Calendly.initBadgeWidget({ url: ‘https://calendly.com/jeroen-deman/telefonische-consultatie-gratis’, text: ‘Boek hier gratis een telefonische consultatie van 30 min. met expert Jeroen De Man’, color: ‘#285ff0’, textColor: ‘#ffffff’, branding: true }); }