Menu

De term ‘verborgen gebreken’ dekt een brede waaier aan problemen. Veel voorkomend zijn bijvoorbeeld vocht, asbest, schimmel, scheuren en stabiliteitsproblemen. Sommige gebreken kun je contractueel uitsluiten of beperken. Sommige zijn verzekerbaar, anderen niet.

Wanneer is de verkoper verantwoordelijk voor ‘verborgen gebreken’?

Het moment waarop de problemen opduiken bepaalt of de verkoper al dan niet verantwoordelijk is:

  • Is de oorzaak van de problemen pas na de authentieke akte ontstaan? Dan is de verkoper er in principe niet meer verantwoordelijk
  • Was de oorzaak er al, maar waren de gevolgen ervan nog niet zichtbaar bij de verkoop? Dan spreken we over ‘verborgen gebreken’. Hiervoor is de verkoper in principe nog verantwoordelijk.

Tip: zo ontsnap je als verkoper aan deze aansprakelijkheid

Als verkoper kan je in de verkoopakte ‘een beding van vrijwaring van aansprakelijkheid’ laten opnemen. Hiermee vervalt je verantwoordelijkheid voor eventuele verborgen gebreken.

Let op! Zo’n beding is niet geldig:

  • voor beroepsverkopers, want zij horen de mogelijke gebreken van een woning te kennen.
  • als de koper kan aantonen dat de verkoper het gebrek kende toen hij het beding in de akte liet noteren.

Verplichtingen voor verkoper Ă©n koper

Als verkoper heb je informatie-mededelingsplicht tegenover kandidaat-kopers. Je moet dus een kandidaat-koper eerlijk inlichten over essentiële gebreken, zodat die de overeenkomst te goeder trouw kan aangaan.

Wanneer de verkoper dit verhindert, pleegt hij volgens de wet bedrog. Bijvoorbeeld:

  • door bewust gebreken te verzwijgen die je als verkoper hoort te melden (‘omstandig stilzwijgen’).
  • door als verkoper werken of kunstgrepen uit te voeren om schade door een gebrek te verbergen. De gevolgen van bedrog zijn ernstig en kunnen als gevolg hebben dat de verkoop nietig wordt verklaard.

Ook als koper mag je niet lui achterover leunen: je moet alle redelijke inspanningen doen om zelf eventuele gebreken te ontdekken.

Om te beoordelen of zowel koper als verkoper hun verplichtingen zijn nagekomen, hanteert de wetgever het criterium ‘bonus pater familias’. Ofwel: ‘hoe zou iemand in dezelfde hoedanigheid en omstandigheden redelijk hebben moeten reageren?’

Vragen over verborgen gebreken?

Neem vrijblijvend contact op. Onze experts helpen je graag verder.

Bekijk ook onze andere expertises in Vastgoed