Verhoogde aansprakelijkheid in de bouw: uitdagingen en oplossingen voor aannemers

Vanaf januari 2025 wijzigt het nieuwe Boek 6 BW de aansprakelijkheidsregels in de bouwsector. Waar voorheen een onderaannemer meestal enkel door zijn directe opdrachtgever kon worden aangesproken, maakt het nieuwe recht het mogelijk dat deze ook rechtstreeks door de bouwheer kan worden aangesproken. Vastgoedrechtadvocaat Dieter Vanelverdinghe legt in dit artikel uit hoe aannemers zich hierop kunnen voorbereiden.

Keten van aannemers: aansprakelijkheid

In de bouwsector komt het vaak voor dat een hoofdaannemer verschillende onderaannemers inschakelt om een bouwproject uit te voeren. Deze aannemers doen regelmatig zelf beroep op andere onderaannemers.

Die keten van (onder)aannemers brengt vaak een complexe (ook juridische) dynamiek met zich mee. Het is essentieel dat er duidelijke contractuele afspraken worden gemaakt om de verantwoordelijkheden én aansprakelijkheden van alle betrokken partijen te regelen.

In de praktijk besteedt men in de meeste gevallen niet genoeg aandacht aan deze dynamiek, waardoor de verplichtingen (en risico’s) van de (onder)aannemer(s) niet op elkaar afgestemd zijn.

Het nieuwe Boek 6: verhoging van risico en aansprakelijkheid

Het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, dat in werking treedt op 1 januari 2025, schaft de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent af (art. 6.3 BW) voor alle schadegevallen vanaf die datum (dus ook voor aannemingen aangevat vóór 1 januari 2025).

Met andere woorden de opdrachtgever (bouwheer of hoofdaannemer) zal rechtstreeks de betrokken onderaannemer(s) (buitencontractueel) kunnen aanspreken, en daarbij de tussenliggende aannemer kunnen ‘passeren’ met een rechtstreekse vordering.

Bovendien zijn er ook gevolgen voor de werknemers en aangestelden van de betrokken bouwactoren: deze kunnen nu rechtstreeks aansprakelijk worden gesteld door de contractspartijen van hun werkgever voor fouten die zij maken in de uitvoering van hun werkzaamheden. Hoewel bijvoorbeeld werknemers nog steeds enige bescherming genieten onder artikel 18 van de Arbeidsovereenkomstenwet, geldt deze bescherming niet voor zware of herhaaldelijke lichte fouten.

De invoering van Boek 6 zorgt dus voor een verhoogd aansprakelijkheidsrisico voor aannemers en hun aangestelden of werknemers.

Contractuele oplossingen

Als aannemer kunt u uw aansprakelijkheid beperken door proactief te handelen. De juiste, duidelijke contractuele afspraken zijn essentieel om de risico’s te beperken.

Evenwel is het contractuele uitsluiten van deze gewijzigde aansprakelijkheidsrisico’s geen evidentie. Zo zijn er belangrijke uitzonderingen voor lichamelijke schade, opzettelijke en zware fouten, .. . De contract-technische en wettelijke regels van het contractenrecht en het Wetboek Economisch Recht moeten bovendien gerespecteerd blijven.

vastgoedrecht