What you see is not always what you get: over het wel en wee van de bouwpromotor
22 april 2016
Heel veel bouwwerken komen heden tot stand door een eigenaar van een grond die beroep doet op aannemers, opstalhouders, makelaars, … om een gebouw op te richten. Vrij vaak wordt er door de eigenaar van de grond een overeenkomst gesloten met een bouwpromotor. We merken steeds vaker dat er in de volksmond wel een vaag idee is van wat een promotor is, maar dat dit een benaming is die vaak vele ladingen dekt, of niet.
Hoe is een promotor, in juridische teksten, dan omschreven? Met uitzondering van de regels inzake overheidsopdrachten is er geen wettelijke definitie van het begrip promotor. Indien er al een definitie is, dan is deze uit de rechtspraak ontstaan.
Met volgende definitie werd in de rechtspraak het begrip promotor gedefinieerd:
‘Een persoon die zich tegenover de opdrachtgever verbindt over te gaan of te laten overgaan tegen een welbepaalde prijs en door middel van een contract van huur van diensten [lees aannemingsovereenkomst], tot verwezenlijking van een constructieprogramma van één of meer gebouwen, dit alles eventueel gepaard met de verbintenis, hetzij persoonlijk, hetzij door bemiddeling van anderen, geheel of gedeeltelijk de aan dergelijk project verbonden juridische, administratieve en financiële verrichtingen uit te voeren.’
Los van het feit dat voor een leek deze ongelofelijk lange definitie bijna onleesbaar is, is de definitie nog niet voldoende.
Door rechters wordt vrij vaak gekeken naar de specifieke taken van het bouwproces. Overeenkomsten, zoals de notariële akte tot aankoop van een woning of een appartement en de eventuele basisakte van dit gebouw indien het over een appartement gaat, spelen hierin een belangrijke rol om na te gaan of iemand in het bouwgebeuren wel of niet als promotor optrad.
Heel vaak bestaat er discussie over welke hoedanigheid iemand in het bouwproces heeft. Treedt uw cliënt dan wel of niet op als bouwpromotor, is een vraag die advocaten vrij vaak horen. Wij raden u dan ook aan om de overeenkomsten te laten redigeren door een persoon die de juiste definities aan de actoren van het bouwgebeuren kan koppelen.
Wij merken op dat een advocaat hierbij meer en meer aan de orde is. In de contractuele fase kan een advocaat bijvoorbeeld al inspelen op geschilpunten die zich tijdens het bouwproces zullen afspelen en waarbij vrij vaak de ene of de andere partij – onterecht – als bouwpromotor bestempeld wordt.
Adviesverlening is dus zeker ook in de vastgoedsector aan de orde, zeker nu deze sector steeds meer uitbreidt van een klassieke tripartite verhouding (bouwheer – architect – aannemer) naar een overeenkomst met een grondeigenaar/bouwheer – opstalhouder – aannemer, waarbij de ene of de andere speler al dan niet in de hoedanigheid van een bouwpromotor optreedt.
