5 valkuilen in een aannemingsovereenkomst voor bouwheren
Blog
25 juni 2026
Onduidelijkheden over het voorwerp van de werken, de prijs, de termijn, de omgevingsvergunningen of de oplevering leiden in de praktijk snel tot technische, budgettaire en juridische discussies. Een doordachte contractuele regeling is daarom essentieel.
In deze blogpost zetten we vijf cruciale aandachtspunten voor u op een rij.
Valkuil 1: Onduidelijk voorwerp van de werken
Als niet precies is vastgelegd welke werken de aannemer moet uitvoeren, ontstaan snel discussies over de scope van de aanneming. Dan rijst onder meer de vraag welke prestaties in de prijs inbegrepen zijn en welke werken als meerwerken mogen worden aangerekend.
Neem daarom minstens de volgende documenten en afspraken duidelijk op in de overeenkomst:
- plannen;
- lastenboeken;
- technische fiches;
- meetstaten;
- uitsluitingen;
- een duidelijke lijst van de uit te voeren werken.
Zo wordt de grens tussen overeengekomen werken en meerwerken contractueel beter afgebakend.
Valkuil 2: Onduidelijke prijsafspraken en meerwerken
Ook prijsafspraken verdienen bijzondere aandacht.
Leg duidelijk vast hoe de prijs wordt bepaald: via een vaste prijs, een richtprijs, relatief forfaitaire prijzen, absoluut forfaitaire prijzen, het open boek principe, of in regie. Bepaal daarbij ook welke prestaties in die prijs zijn inbegrepen en of prijsherziening mogelijk is.
De juiste contractuele regeling hangt steeds af van de specifieke vereisten van het project.
Een gebrekkige regeling rond meerwerken geeft in de praktijk vaak aanleiding tot discussie. Zodra tijdens de uitvoering bijkomende prestaties opduiken, rijst immers meteen de vraag of het gaat om werken die al in de oorspronkelijke aanneming besloten lagen of om bijkomende werken die aanleiding geven tot een meerprijs, en op welke wijze de bouwpartners hiermee moeten omgaan.
Zorg daarom voor een duidelijke regeling over meerwerken. Denk daarbij aan de vraag of vooraf een schriftelijk akkoord vereist is, of de goedkeuring uit de uitvoering zelf kan blijken, hoe de prijs wordt bepaald en welke impact meerwerken hebben op de uitvoeringstermijn.
Ook de bewijsvoering verdient aandacht: e-mails, werfverslagen, foto’s en andere stukken spelen later vaak een belangrijke rol.
Onze expert Dieter Vanelverdinghe verduidelijkt:
“Meerwerken zijn vaak één van de grootste discussiepunten bij bouwprojecten. Ze worden pas beheersbaar wanneer vooraf duidelijk is afgesproken wie ze mag goedkeuren, hoe ze worden bewezen, hoe de prijs wordt bepaald en welke impact ze hebben op de uitvoeringstermijn.”
Valkuil 3: Geen strakke afspraken over termijn en vertraging
Ook de uitvoeringstermijn verdient een sluitende regeling. Het volstaat niet om enkel een einddatum of globale duurtijd te vermelden. Zodra onduidelijk blijft wanneer de termijn begint te lopen, of met kalenderdagen dan wel werkdagen wordt gewerkt, welke omstandigheden een schorsing of verlenging rechtvaardigen en welke impact meerwerken hebben op de planning, wordt vertraging al snel een discussiepunt.
Dan ontstaat vaak betwisting over de vraag of de aannemer werkelijk in vertraging is, of die vertraging hem toerekenbaar is en vanaf wanneer de andere partij contractuele sancties kan inroepen.
Vertraging voorkomen begint vaak bij de juiste contractuele hefbomen naar de bouwpartners toe. Net daarom verdient dit punt bijzondere aandacht in uw aannemingsovereenkomst.
Valkuil 4: Geen duidelijke afspraken over omgevingsvergunning en architect
U bent in de regel verplicht om een beroep te doen op een architect voor elke bouw of verbouwing waarvoor een omgevingsvergunning vereist is, behoudens de wettelijk bepaalde uitzonderingen. De aannemingsovereenkomst verwijst bij voorkeur uitdrukkelijk naar de aangestelde architect.
Ook omgevingsvergunningen moeten expliciet worden geregeld. Duidelijk moet zijn of voor het project een omgevingsvergunning vereist is, of die reeds werd bekomen en, zo niet, wie de aanvraag voorbereidt en indient alvorens de werken kunnen starten.
Worden vergunningsplichtige werken toch uitgevoerd zonder de vereiste omgevingsvergunning, dan ontstaat een reëel risico dat de geldigheid van de aannemingsovereenkomst ter discussie komt te staan. Een contract moet immers onder meer een geoorloofd voorwerp hebben. Vergunningsplichtige werken uitvoeren zonder voorafgaande omgevingsvergunning is in strijd met de toepasselijke omgevings- en stedenbouwkundige regelgeving. Daardoor kan de aannemingsovereenkomst een ongeoorloofde toestand creëren of in stand houden.
Valkuil 5: Een gebrekkige regeling rond oplevering, aanvaarding en aansprakelijkheid
Ook de regeling rond oplevering en aanvaarding verdient bijzondere aandacht. Leg duidelijk vast wanneer de werken als aanvaard gelden en welke gevolgen verbonden zijn aan de voorlopige oplevering, de ingebruikname en de definitieve oplevering. Onduidelijkheid over het moment van aanvaarding geeft aanleiding tot discussies over de mogelijkheden om de aannemer nadien nog in rechte aan te spreken. Dat geldt in het bijzonder voor de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken in de zin van de artikelen 1792 en 2270 oud BW, maar evenzeer voor de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken.
Het is daarom aangewezen om zeer precies vast te leggen of de voorlopige dan wel de definitieve oplevering als aanvaarding geldt, welke zichtbare gebreken door aanvaarding worden gedekt en welke regeling geldt voor lichte verborgen gebreken.
Conclusie
Een aannemingsovereenkomst is voor een professionele bouwheer in de eerste plaats een instrument van risicobeheer. Wie het voorwerp van de werken, de prijsafspraken, de uitvoeringstermijn, de vergunningssituatie en de oplevering vooraf scherp regelt, beperkt het risico op vertraging, meerkosten en discussies tijdens de uitvoering aanzienlijk.
Een doordachte aannemingsovereenkomst blijft dan ook essentieel om budget, timing en controle over het project maximaal te bewaken.
Wilt u uw aannemingsovereenkomst juridisch laten nakijken vóór de werken starten?
