5 pièges dans un contrat d’entreprise pour les maîtres d’ouvrage professionnels

Piège 1 : un objet des travaux insuffisamment défini

Lorsque les travaux que l’entrepreneur doit exécuter ne sont pas décrits avec précision, des discussions surgissent rapidement quant au périmètre du contrat d’entreprise. La question se pose alors notamment de savoir quelles prestations sont comprises dans le prix et quels travaux peuvent être facturés comme travaux supplémentaires.

Il est donc recommandé d’intégrer clairement dans le contrat au moins les documents et accords suivants :

• les plans ;
• les cahiers des charges ;
• les fiches techniques ;
• les métrés ;
• les exclusions ;
• une liste claire des travaux à exécuter.

La frontière entre les travaux convenus et les travaux supplémentaires est ainsi mieux définie contractuellement.

Piège 2 : des accords de prix et des travaux supplémentaires insuffisamment encadrés

Les accords relatifs au prix méritent également une attention particulière.

Déterminez clairement la manière dont le prix est fixé : prix fixe, prix indicatif, prix forfaitaires relatifs, prix forfaitaires absolus, principe du livre ouvert ou travaux en régie. Précisez également quelles prestations sont comprises dans ce prix et si une révision du prix est possible.

Le régime contractuel approprié dépend toujours des exigences spécifiques du projet.

Une réglementation lacunaire des travaux supplémentaires donne souvent lieu à des discussions dans la pratique. Dès que des prestations supplémentaires apparaissent en cours d’exécution, la question se pose immédiatement de savoir s’il s’agit de travaux déjà compris dans le contrat initial ou de travaux supplémentaires donnant lieu à un supplément de prix, ainsi que de déterminer la manière dont les partenaires de construction doivent les traiter.

Prévoyez donc une clause claire relative aux travaux supplémentaires. Pensez notamment à la nécessité d’un accord écrit préalable, à la possibilité que l’approbation ressorte de l’exécution elle-même, à la manière dont le prix est fixé et à l’impact des travaux supplémentaires sur le délai d’exécution.

La preuve mérite également une attention particulière : e-mails, rapports de chantier, photos et autres pièces jouent souvent un rôle important par la suite.

Notre expert Dieter Vanelverdinghe précise :

“Les travaux supplémentaires constituent souvent l’un des principaux points de discussion dans les projets de construction. Ils ne deviennent maîtrisables que lorsque les parties ont convenu à l’avance qui peut les approuver, comment ils doivent être prouvés, comment leur prix est déterminé et quel impact ils ont sur le délai d’exécution.”

Piège 3 : l’absence d’accords stricts sur les délais et les retards

Le délai d’exécution mérite également une réglementation complète. Il ne suffit pas de mentionner uniquement une date finale ou une durée globale. Si le moment à partir duquel le délai commence à courir reste flou, si l’on ne précise pas si le délai est exprimé en jours calendrier ou en jours ouvrables, quelles circonstances justifient une suspension ou une prolongation et quel est l’impact des travaux supplémentaires sur le planning, le retard devient rapidement un point de discussion.

Des contestations apparaissent alors souvent quant à la question de savoir si l’entrepreneur est réellement en retard, si ce retard lui est imputable et à partir de quel moment l’autre partie peut invoquer des sanctions contractuelles.

Prévenir les retards commence souvent par la mise en place des bons leviers contractuels à l’égard des partenaires de construction. C’est précisément pour cette raison que ce point mérite une attention particulière dans votre contrat d’entreprise.

Piège 4 : l’absence d’accords clairs sur le permis d’environnement et l’architecte

En principe, vous êtes tenu de faire appel à un architecte pour toute construction ou transformation nécessitant un permis d’environnement, sauf exceptions prévues par la loi. Le contrat d’entreprise mentionnera de préférence expressément l’architecte désigné.

Les permis d’environnement doivent également être réglés explicitement. Il doit être clair si le projet nécessite un permis d’environnement, si celui-ci a déjà été obtenu et, dans le cas contraire, qui prépare et introduit la demande avant que les travaux puissent commencer.

Lorsque des travaux soumis à permis sont malgré tout exécutés sans le permis d’environnement requis, il existe un risque réel que la validité du contrat d’entreprise soit remise en cause. Un contrat doit notamment avoir un objet licite. L’exécution de travaux soumis à permis sans permis d’environnement préalable est contraire à la réglementation applicable en matière d’environnement et d’urbanisme. Le contrat d’entreprise peut ainsi créer ou maintenir une situation illicite.

Piège 5 : une réglementation insuffisante de la réception, de l’acceptation et de la responsabilité

La réglementation relative à la réception et à l’acceptation mérite elle aussi une attention particulière. Déterminez clairement à quel moment les travaux sont réputés acceptés et quelles conséquences sont attachées à la réception provisoire, à la mise en service et à la réception définitive. Toute ambiguïté quant au moment de l’acceptation donne lieu à des discussions sur la possibilité d’agir ultérieurement en justice contre l’entrepreneur. Cela vaut en particulier pour la responsabilité décennale relative aux vices compromettant la stabilité au sens des articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil, mais également pour la responsabilité relative aux vices cachés légers.

Il est dès lors recommandé de déterminer très précisément si la réception provisoire ou la réception définitive vaut acceptation, quels vices apparents sont couverts par l’acceptation et quel régime s’applique aux vices cachés légers.

Conclusion

Pour un maître d’ouvrage professionnel, un contrat d’entreprise est avant tout un instrument de gestion des risques. En réglant clairement au préalable l’objet des travaux, les accords de prix, le délai d’exécution, la situation en matière de permis et la réception, vous limitez considérablement le risque de retards, de coûts supplémentaires et de discussions pendant l’exécution.

Un contrat d’entreprise bien réfléchi reste donc essentiel pour préserver au maximum le budget, le calendrier et le contrôle du projet.

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