Accord de gouvernement 2025 et immobilier : mesures fiscales et conseils d’investissement

Fiscalité immobilière

Le transfert d’un bien immobilier via un share deal en Belgique est actuellement exonéré de TVA et de droits d’enregistrement, ce qui le rend attractif par rapport à une vente immobilière classique. Toutefois, le gouvernement fédéral souhaite encourager les communautés et les régions à modifier le cadre législatif afin d’appliquer également le droit de vente à ces transactions. Reste à voir si cette modification sera effectivement mise en œuvre.
Par ailleurs, une contribution de solidarité de 10 % est proposée sur les plus-values futures réalisées sur les actifs financiers (actions) dans l’impôt des personnes physiques.

Suppression de la déduction des intérêts pour les logements non occupés par leur propriétaire

L’avantage fiscal sur les prêts pour les résidences secondaires et les logements locatifs sera supprimé à partir de l’exercice fiscal 2025 (année d’imposition 2026). Cette mesure s’applique également aux contrats de crédit en cours, ce qui pourrait affecter la rentabilité des biens locatifs et influencer les stratégies d’investissement.

Extension du taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction

Le gouvernement fédéral vise un taux de TVA uniforme de 6 % sans exceptions, en remplacement des deux régimes temporaires actuellement en vigueur jusqu’au 30 juin 2025.

• Le taux réduit redevient accessible aux promoteurs immobiliers et aux développeurs de projets.
• Les conditions sociales sont maintenues.
• Le critère de superficie est resserré de 200 m² à 175 m².
• Des définitions uniformes seront établies pour la rénovation (6 %) et la reconstruction (21 %).

Investissements durables : baisse de la TVA pour les pompes à chaleur

• L’accord de gouvernement prévoit une réduction temporaire du taux de TVA de 21 % à 6 % pour la fourniture et l’installation de pompes à chaleur.
• Cette mesure durera cinq ans.
• Elle vise à favoriser la transition énergétique et à rendre les solutions durables plus accessibles.
• Elle contribue à améliorer le score PEB, avantageux tant pour les particuliers que pour les investisseurs immobiliers.

Lutte contre le dumping social

Depuis le 1er janvier 2025, il est déjà en vigueur :

• Une interdiction de la sous-traitance financière.
• Une limitation du nombre de niveaux de sous-traitance dans certains secteurs.

Le gouvernement souhaite aller plus loin en revoyant les chaînes de sous-traitance, en luttant contre le dumping social et en renforçant la sécurité sur les chantiers via une obligation d’enregistrement lors du départ du site.

Modernisation de la loi Breyne

La loi Breyne protège les acheteurs contre des travaux défectueux et l’insolvabilité des vendeurs lors de l’achat d’un bien sur plan ou en construction.
Pour renforcer cette protection :

• Les failles juridiques seront fermées.
• Le contrôle sera renforcé.
• L’interdiction professionnelle sera optimisée et étendue.
• Une protection supplémentaire sera mise en place pour les projets de rénovation à grande échelle et les ventes en état de gros œuvre fermé, actuellement en dehors du cadre de la loi Breyne.

Pouvoir d’achat et conditions hypothécaires : ce qui change

Pour protéger les acheteurs lors de la conclusion d’un compromis de vente, le gouvernement fédéral introduit une condition suspensive obligatoire liée à l’obtention du crédit nécessaire. Si le crédit n’est pas accordé, la vente sera déclarée nulle.
Par ailleurs, des conditions hypothécaires assouplies seront instaurées pour les logements énergétiquement performants (PEB), et les banques auront accès à la base de données PEB.

Extension des clauses abusives interdites

Les clauses déséquilibrées dans les contrats de location entre entreprises seront encadrées. Le Code de droit économique sera étendu pour inclure des dispositions sur les clauses abusives interdites.
Les bailleurs ne pourront plus résilier un contrat de location pour des motifs sans lien avec la location elle-même, tels que des achats minimaux obligatoires ou des contrats d’approvisionnement exclusifs.

Simplification des rénovations énergétiques et investissements en copropriété

Le processus de décision en copropriété pour les rénovations énergétiques sera simplifié : une majorité simple suffira, au lieu d’une majorité des 2/3.
De plus, l’élaboration d’un plan d’investissement pluriannuel sera encouragée, avec la possibilité d’obtenir des crédits avantageux pour les Associations de Copropriétaires (ACP).

Mise en œuvre

Il reste à voir quelles mesures de l’accord de gouvernement seront effectivement converties en législation. Les experts de De Groote – De Man suivent l’évolution de près afin que vous puissiez anticiper les changements en temps voulu.

Vous souhaitez savoir quelles nouveautés auront un impact sur votre stratégie immobilière ?
Contactez De Groote – De Man pour un conseil juridique sur mesure.