Vendre/acheter sans certificat d’amiante : que faire?
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7 juin 2024
L’acheteur d’un bien immobilier, construit avant 2001 et situé en Flandre, doit recevoir un certificat d’amiante au plus tard lors de la signature du compromis. Que se passe-t-il si, en tant qu’acheteur, vous n’avez pas encore reçu ce certificat ? Et en tant que vendeur, pouvez-vous insister pour signer en attendant le certificat d’amiante requis ? Nous vous l’expliquons.
Quand une attestation amiante est-elle obligatoire ?
Depuis le 23 novembre 2022, il existe une obligation pour les propriétaires de fournir une attestation amiante valide lors du « transfert ou de l’établissement d’un droit de propriété ou d’un droit d’usage réel portant sur des ouvrages accessibles construits avant 2001. ».
Un tel certificat d’amiante peut être obtenu auprès de l’OVAM (l’Agence publique des déchets de Flandre) et contient des informations sur la présence d’amiante dans votre bâtiment (par exemple, quels matériaux ou composants du bâtiment contiennent de l’amiante, quel est l’état de l’amiante, si le bâtiment est « sûr pour l’amiante », etc.
Un certificat d’amiante est également requis pour le transfert ou l’établissement d’autres droits d’utilisation réels (par exemple, un droit d’usufruit, un droit de bail ou un droit de propriété superficiaire). Il en va de même pour d’autres formes de transfert (p. ex. donation ou apport à une entreprise).
Ce qui est nouveau, c’est que depuis le mois de mai de cette année, le transfert ou l’établissement de droits sur des biens en copropriété forcée (par exemple des appartements) nécessitera également l’établissement d’un certificat d’amiante pour les parties communes, et non plus seulement pour les parties privatives.
Quel est l’objectif de l’attestation amiante ?
L’objectif du certificat d’amiante est d’informer à l’avance l’acheteur potentiel de la présence d’amiante et des risques associés. L’acheteur est ainsi protégé contre l’achat à son insu d’un bien dans lequel de l’amiante est présent.
Le contenu du certificat d’amiante doit donc être communiqué au candidat acquéreur « au plus tard lors de la conclusion d’un acte sous seing privé ou d’un contrat de cession ». En effet, c’est à ce moment que le candidat acquéreur s’engage définitivement vis-à-vis du vendeur.
En pratique, il s’agit souvent de la signature du compromis, mais d’autres situations sont également envisageables (par exemple, lorsque les parties travaillent avec des options d’achat et/ou de vente).
Si le vendeur ne remet pas le certificat d’amiante à temps, les conséquences sont graves. L’acheteur pourra invoquer la nullité de la vente ou de l’achat et donc y renoncer (sans frais). Le vendeur ne peut éviter cette nullité que si l’acheteur reçoit un certificat valable avant la signature de l’acte notarié et qu’il renonce explicitement à son action en nullité dans cet acte.
Condition suspensive d’obtention du certificat d’amiante nécessaire
A l’approche du deuxième anniversaire du certificat d’amiante obligatoire, les propriétaires semblent toujours avoir des difficultés à obtenir le certificat d’amiante requis dans les délais impartis. Et ce, malgré l’augmentation significative du nombre d’experts en amiante reconnus.
C’est pourquoi tant les acheteurs que les vendeurs demandent régulièrement que le compromis soit conclu sous la « condition suspensive de l’obtention du certificat d’amiante nécessaire ». Les parties espèrent ainsi éviter un retard dans la conclusion du contrat et lier d’ores et déjà la vente aux conditions convenues.
La jurisprudence en la matière est encore en cours de développement. Toutefois, il est d’ores et déjà acquis que cette possibilité est fondamentalement exclue par l’OVAM, ou du moins fortement limitée.
Selon la position de l’OVAM, seule la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’amiante avec le résultat « sans amiante » peut être valablement incluse dans le compromis. En effet, l’acheteur ne peut (conformément à l’objectif de la réglementation sur l’amiante) être tenu d’acheter que si le bien vendu est totalement exempt d’amiante.
Les conditions suspensives formulées de manière plus générale (telles que la condition d’obtenir « un » certificat d’amiante) ou les conditions liées à un résultat différent (telles que l’obtention d’un certificat d’amiante avec le résultat « amiante sûr » ou « pas amiante sûr ») seront probablement considérées comme non valables.
On peut s’attendre à ce que l’OVAM ou le législateur flamand apportent à l’avenir des précisions sur la validité de ces conditions suspensives. Dans l’intervalle, il est essentiel que vous fassiez preuve de la prudence nécessaire, tant en tant qu’acheteur qu’en tant que vendeur. Vous pouvez toujours compter sur les experts de DGDM, qui suivent de près l’évolution de la pratique juridique.
La sainte trinité – Certificat d’amiante, informations urbanistiques et certificat de sol
Le certificat amiante n’est pas le seul document que le vendeur doit soumettre à l’acheteur avant le transfert d’un bien, sous peine de nullité.
Dans la pratique, l’absence, par exemple, d’informations d’urbanisme ou de certificat de sol entraîne souvent l’annulation d’un compromis signé.
Même avant cette documentation obligatoire, la jurisprudence a déjà sévèrement limité les possibilités de fournir des conditions suspensives.
Lorsque vous achetez ou vendez votre propriété, vous êtes inquiet quant à l’obtention de votre certificat d’amiante, d’informations sur le plan d’urbanisme ou de certificat de sol à temps ?
