« On top of it ! Les avantages sous-estimés de la « topping up »
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26 juillet 2023
En même temps, cela offrirait une réponse en termes de durabilité et de valeur EPC des bâtiments. Dans de nombreux bâtiments existants, le toit et/ou la façade devront bientôt être isolés ou rénovés, que ce soit obligatoire ou non. Eh bien, sur une topping up, un tout nouveau toit est installé, valable pour au moins quelques décennies. Et peut-être que les propriétaires pourraient isoler et rénover la façade avec le produit de la vente de l’espace du toit.
Il n’est pas rare que la vente de l’espace du toit soit donc également une solution pour les déficits financiers chez (certains) des copropriétaires afin de mettre le bâtiment à jour de manière autonome.
Que des avantages, n’est-ce pas ? Embellissement architectural du paysage urbain, performances énergétiques des bâtiments, valeur de vente accrue des différentes entités, moins d’emprise sur l’espace ouvert…
Nous nous attendons donc à voir beaucoup plus d’optopping dans les années à venir, et pas seulement sur la côte. Nous recevons déjà de plus en plus de questions à ce sujet.
Pour être effectivement réussie, comme le montre notre expérience, l’optopping doit tenir compte de plusieurs problématiques importantes :
Qu’est-ce que le « topping up » ?
Le « topping up » consiste à élever la hauteur d’un bâtiment existant en ajoutant une structure de construction durable à un bâtiment existant. De nouvelles entités sont donc créées sur une propriété existante (partagée).
Josef Weichenberger Architects, Vienna, Photos by: Erika Mayer www.erikamayer.at, Renovation and heightening Margaretenstraße
Comment gérer la stabilité et les dommages de construction ?
La préparation d’un projet est encore plus importante en cas d’optopping. Sur le plan architectural, des études de résistance/stabilité doivent être effectuées, et l’évitement des dommages pendant les travaux dans les entités sous-jacentes est un facteur déterminant. On opte souvent pour la construction à ossature bois, mais ce n’est certainement pas toujours nécessaire. Bien sûr, l’optopping nécessite une autorisation.
Qui a le droit de construire plus haut ?
Le gestionnaire des parties communes, généralement l’association de copropriétaires, a le droit de construire plus haut lui-même, mais aussi de céder ce droit. Le toit n’est donc pas la propriété du propriétaire du dernier étage. Ce droit peut être vendu à un promoteur immobilier ou à un particulier intéressé.
Une majorité des quatre cinquièmes est nécessaire dans l’AEM
Il est nécessaire de passer par une phase préliminaire avec les copropriétaires de la structure de base : ceux-ci devront accepter à la majorité des quatre cinquièmes l’optopping lors de l’assemblée générale de l’association de copropriétaires.
Ils devront d’abord recevoir une offre financière intéressante, que ce soit (en partie) en nature, par exemple en finançant un nouveau toit, une nouvelle façade, un nouvel hall d’entrée, etc., par l’optopper.
De plus, ils devront être convaincus que des questions telles que la stabilité, les dommages potentiels à la construction, les inconvénients ou les perturbations pendant les travaux, les assurances, les coûts pour la nouvelle déclaration de base, etc., sont sous contrôle et correctement attribuées. Faire de bons accords… fait de bons nouveaux voisins. En particulier, le propriétaire de l’appartement supérieur mérite une attention particulière, cela va de soi. Il subira de toute façon le plus de désagréments.
Nous savons quelles ententes doivent être conclues.
Qu’en est-il de l’approche juridique ?
Le cadre juridique de l’optopping doit également être géré correctement. Les deux options juridiques les plus courantes consistent en une intégration dans la copropriété avec une modification de la déclaration de base ou par le biais du droit d’emphytéose.
Intégration via copropriété – modification de la déclaration de base
Selon l’article 577-3, paragraphe 3 du Code civil, des parties du bâtiment, telles que le toit et la façade, sont communes aux copropriétaires. Lors de l’intégration, les étages nouvellement construits sont inclus dans le bâtiment existant. Les fractions de terrain seront vendues au promoteur. Cela signifie qu’un ajustement de la déclaration de base du bâtiment doit être effectué, à savoir une redistribution des actions dans la copropriété. Cela peut se faire en créant de nouvelles actions ou en étendant celles qui existent déjà. L’accord précise qui paiera les frais de notaire.
Droit d’emphytéose
Ici, les nouveaux étages sont construits à l’extérieur du bâtiment existant, il n’y a donc pas d’intégration. Les parts dans la copropriété n’ont donc pas besoin d’être redistribuées.
Situation gagnant-gagnant-gagnant
L’optopping peut et contribuera certainement au cours des prochaines années à une empreinte réduite, à la préservation de l’espace ouvert, à une meilleure EPC pour les bâtiments existants, … Un gain-gain-gain pour les copropriétaires existants, l’optopper et la société dans son ensemble.
Mais… tout dépend d’une bonne préparation, d’une négociation solide avec les copropriétaires, de contrats complets et bien sûr d’un bon cadre juridique.
