Nieuwe regels voor koop, huur en bouw vanaf 2027: wat verandert er voor u?

1. Gelden de nieuwe regels ook voor bestaande contracten?

Boek 7 is in principe van toepassing op nieuwe overeenkomsten en andere juridische handelingen of gebeurtenissen vanaf de datum van inwerkingtreding. De nieuwe wetgeving is niet automatisch van toepassing op bestaande contracten.

Voor overeenkomsten die vóór 1 september 2027 werden gesloten, blijven de oude regels gelden. Dat geldt ook voor de toekomstige gevolgen van die eerdere overeenkomsten en voor latere handelingen die voortvloeien uit verbintenissen die al vóór de inwerkingtreding bestonden. Partijen kunnen wel samen overeenkomen om de nieuwe regels toe te passen.

2. Een pand kopen of verkopen: wat verandert er?

Wat als er na de levering gebreken opduiken?

Boek 7 verandert de regels over gebreken bij de verkoop van goederen. Vandaag maakt de wet een onderscheid tussen niet-conforme leveringen en verborgen gebreken. Onder Boek 7 worden beide voortaan volgens één regeling beoordeeld: het conformiteitsbegrip.

De verkoper is daarbij verantwoordelijk voor gebreken waarvan de oorzaak al aanwezig was op het moment van levering, zelfs als de problemen pas later zichtbaar worden.

Meer weten? Lees ook ons artikel over verborgen gebreken bij de aankoop van vastgoed. Daarin bespreken we de bestaande regels, die tot 1 september 2027 gelden.

Wat als de verkoper geen eigenaar is?

Een goed verkopen waarvan u geen eigenaar bent, leidt onder Boek 7 niet langer automatisch tot de nietigheid van de verkoop. In plaats daarvan gelden regels die de koper beschermen tegen aanspraken van de werkelijke eigenaar, aangezien de koper het goed daardoor niet ongestoord kan bezitten en gebruiken.

Afhankelijk van de situatie kan de koper bijvoorbeeld het contract vroegtijdig beëindigen wanneer duidelijk wordt dat de verkoper zijn verplichtingen niet zal nakomen. Ook kan de koper onder bepaalde voorwaarden weigeren om zijn eigen verplichtingen uit te voeren zolang de verkoper zijn afspraken niet nakomt. Deze mogelijkheden zijn gebaseerd op de regels uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Wie draagt het risico als er vóór de levering iets misloopt?

Stel dat een verkocht pand door overmacht volledig wordt vernield voordat het aan de koper is geleverd. Wie draagt dan het financiële risico?

Onder Boek 7 gaat het risico in principe pas over op de koper wanneer het goed wordt geleverd, en niet meer wanneer de eigendom wordt overgedragen. Gaat het goed vóór de levering door overmacht verloren? Dan heeft de koper geen betalingsverplichting meer. Koper en verkoper kunnen wel afspreken dat het risico op een ander moment overgaat.

Wat als een pand ver onder de marktwaarde wordt verkocht?

Ook bij de verkoop van vastgoed onder de normale marktwaarde veranderen de regels. Wordt een onroerend goed verkocht voor minder dan 40% van zijn normale verkoopwaarde? Dan kan de verkoper de verkoop laten vernietigen omdat de prijs veel te laag was (relatieve nietigheid).

De verkoper heeft twee jaar de tijd om dit aan te kaarten. De koper kan vermijden dat de verkoop wordt vernietigd door de prijs aan te vullen tot 90% van de normale verkoopwaarde.

Een voorbeeld: een pand heeft een normale verkoopwaarde van €500.000, maar wordt verkocht voor €175.000. Dat is slechts 35% van de normale verkoopwaarde.

De verkoper kan in dat geval de vernietiging van de verkoop vragen. De koper kan dat vermijden door de prijs aan te vullen tot €450.000, dus 90% van de normale verkoopwaarde.

Deze regeling geldt niet voor gerechtelijke verkopen of voor de ruil van goederen.

3. Een pand huren of verhuren: wat verandert er?

Wanneer is tijdelijk gebruik van een pand geen huur?

Niet elke overeenkomst waarbij iemand tegen betaling een pand mag gebruiken, is een huurovereenkomst. Boek 7 legt daarom ook wettelijk vast wat een bezetting ter bede is.

Daarbij krijgt iemand tegen betaling toestemming om een pand tijdelijk te gebruiken. Voor deze precaire situatie moeten er wel geldige redenen bestaan.

De wet bepaalt uitdrukkelijk dat een dergelijke overeenkomst geen huur is.

Wie betaalt welke herstellingen aan een huurpand?

De verhuurder moet ervoor zorgen dat het pand geschikt is voor het gebruik dat in het huurcontract werd afgesproken en voldoet aan wat de huurder redelijkerwijs mag verwachten. Die verplichting geldt niet alleen bij het begin van de huur, maar gedurende de volledige huurperiode.

De verhuurder staat daarom in voor het nodige onderhoud en de noodzakelijke herstellingen. Ook dringende werken die nodig zijn om het pand in goede staat te houden en waarvoor niet op de verhuurder kon worden gewacht, komen voor zijn rekening.

De huurder is verantwoordelijk voor de regelmatige reiniging, klein onderhoud en kleine herstellingen. Ook herstellingen die nodig zijn door verkeerd gebruik of gebrekkig onderhoud, zijn voor zijn rekening. Herstellingen door normale slijtage, ouderdom of overmacht blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Mag een huurder zomaar verbouwingen uitvoeren?

Een huurder heeft in principe vooraf toestemming nodig van de verhuurder om wijzigingen aan het pand uit te voeren. Er is wel een uitzondering voor werken die passen binnen het beoogde gebruik van het pand en die zonder schade kunnen worden verwijderd.

Bij het einde van de huur moet de huurder deze werken verwijderen, tenzij de verhuurder ervoor kiest ze te behouden. In dat geval moet de verhuurder een vergoeding betalen volgens de regels van ongerechtvaardigde verrijking: niemand mag zich zonder geldige reden verrijken ten nadele van een ander.

Ook wanneer de verhuurder toestemming gaf voor werken die niet verwijderd kunnen worden, heeft de huurder recht op een vergoeding. Voor werken die zonder toestemming werden uitgevoerd en niet verwijderd kunnen worden, heeft de huurder geen recht op een vergoeding.

Kan een huurcontract automatisch stoppen wanneer afspraken niet worden nagekomen?

Sommige huurcontracten bevatten een bepaling waarin uitdrukkelijk staat dat de overeenkomst automatisch eindigt wanneer een van de partijen een afgesproken verplichting niet nakomt.

Bij de huur van een onroerend goed is zo’n bepaling onder Boek 7 niet geldig. De wet beschouwt ze alsof ze niet in het contract staat. Deze regel beschermt zowel de huurder als de verhuurder.

Dat betekent niet dat een huurcontract nooit vroegtijdig kan worden beëindigd. Wanneer een partij haar verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij nog naar de rechter gaan om het contract te beëindigen.

Meer weten? Lees ook ons artikel over de procedures en kosten wanneer een huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

4. Een bouwproject starten: wat verandert er voor aannemers en opdrachtgevers?

Eén wettelijk kader voor verschillende soorten diensten

Boek 7 brengt verschillende soorten overeenkomsten samen onder één gemeenschappelijk wettelijk kader voor dienstencontracten. Het gaat om aanneming, lastgeving en bewaargeving.

Van een dienstencontract is sprake wanneer iemand voor een andere partij een materiële of intellectuele opdracht uitvoert, zonder in ondergeschiktheid te werken.

Voor bepaalde diensten blijven daarnaast specifieke regels bestaan. Dat geldt onder meer voor opdrachten waarbij iemand namens een ander optreedt en voor de bouw, verbouwing of afbraak van gebouwen.

Wat als de kosten van een bouwproject onverwacht stijgen?

Bij bouwprojecten wordt vaak vooraf een vaste prijs afgesproken. Wat gebeurt er dan wanneer de uitvoering uiteindelijk veel duurder uitvalt dan verwacht?

Wanneer een vaste totaalprijs werd overeengekomen, kan de aannemer in principe geen hogere prijs eisen. Dat geldt ook wanneer de werken meer inspanningen of uitgaven vragen dan oorspronkelijk voorzien.

Boek 7 voorziet wel in een mogelijkheid om opnieuw over de afspraken te onderhandelen: het principe van de ongekende omstandigheden.

Daarvan is sprake wanneer omstandigheden die al bij het sluiten van het contract bestonden de uitvoering uitzonderlijk zwaar maken, op voorwaarde dat ook aan de andere wettelijke voorwaarden is voldaan. In dat geval kunnen de partijen onderhandelen over een aanpassing of beëindiging van het contract. Tijdens die onderhandelingen moeten beide partijen hun bestaande verplichtingen blijven nakomen.

Weigert een partij om te onderhandelen of bereiken de partijen binnen een redelijke termijn geen akkoord? Dan kan de opdrachtnemer aan de rechter vragen om het contract aan te passen of volledig of gedeeltelijk te beëindigen. De rechter behandelt die vraag volgens een versnelde procedure, zoals bij een kort geding.

Dit is zeker relevant in de bouw- en aannemingssector, waar projecten vaak lange tijd duren en afhankelijk zijn van materialen, energie en gespecialiseerde onderaannemers. Ongekende omstandigheden kunnen daardoor de uitvoering of kostprijs aanzienlijk beïnvloeden, ook wanneer een vaste prijs is afgesproken.

Welke afspraken zijn belangrijk bij de start van een bouwproject? Ontdek de 5 valkuilen in een aannemingsovereenkomst voor bouwheren.

Wanneer is een bouwproject officieel aanvaard?

Bij bouwprojecten wordt vaak gewerkt met een voorlopige en een definitieve oplevering. Boek 7 erkent deze twee momenten uitdrukkelijk wanneer ze in het contract zijn opgenomen.

Bij de voorlopige oplevering neemt de opdrachtgever het bouwwerk in ontvangst.

Bij de definitieve oplevering aanvaardt de opdrachtgever het bouwwerk.

Dat onderscheid is belangrijk, onder meer omdat de wettelijke termijnen waarbinnen de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld, gekoppeld zijn aan het moment van aanvaarding.

Partijen kunnen wel uitdrukkelijk andere afspraken maken. Zo kunnen ze overeenkomen dat het bouwwerk al bij de voorlopige oplevering wordt aanvaard.

Wie is verantwoordelijk wanneer meerdere aannemers samenwerken?

Bij bouwprojecten werken vaak verschillende partijen samen, zoals aannemers, architecten en installateurs.

Wanneer de opdrachtgever met elk van deze partijen afzonderlijk een contract sluit, is hij verantwoordelijk voor de coördinatie van hun werkzaamheden.

Iedere aannemer, architect of installateur moet bovendien samenwerken met de andere betrokken partijen.

Daarnaast moet elk van hen de opdrachtgever op de hoogte houden van de uitvoering van de werken. Ze moeten ook de nodige veiligheidsmaatregelen nemen die volgens de wet, de goede trouw tussen partijen en de gangbare gebruiken vereist zijn.

Wanneer dat nodig is, moeten ze ook situaties vermijden waarin hun eigen belangen botsen met die van de opdrachtgever.

“Een heldere taakverdeling verduidelijkt verantwoordelijkheden en kan problemen, vertragingen en extra kosten beperken.” – [Dieter Vanelverdinghe, team Vastgoedrecht]

Leg daarom contractueel vast wie de werken coördineert en hoe de verschillende partijen hun werkzaamheden, informatie en veiligheidsmaatregelen op elkaar afstemmen.

Meer weten? Ontdek ook ons artikel over de verhoogde aansprakelijkheid in de bouw en de gevolgen voor aannemers.

5. Hoe bereidt u uw onderneming voor op de nieuwe regels?

Boek 7 treedt op 1 september 2027 in werking en verandert de regels voor verschillende overeenkomsten die dagelijks worden gebruikt in de vastgoed- en bouwsector. Door uw toekomstige contracten en bestaande modellen nu al te laten nakijken, kunt u uw afspraken en werkwijze tijdig aanpassen.

Zijn uw contracten klaar voor 1 september 2027?

Of u nu vastgoed koopt, een pand verhuurt of een bouwproject uitvoert: duidelijke contractuele afspraken blijven essentieel.

Wilt u weten welke gevolgen Boek 7 heeft voor uw onderneming?

Onze advocaten van De Groote – De Man, team Vastgoedrecht, helpen u graag om de impact van de nieuwe regelgeving in kaart te brengen en uw overeenkomsten waar nodig aan te passen.

Laat uw contracten nakijken vóór 1 september 2027.

Onze advocaten van het team Vastgoedrecht bekijken samen met u welke gevolgen Boek 7 heeft voor uw onderneming en welke aanpassingen aan uw koop-, huur- of aannemingscontracten nodig zijn.

Neem contact op met ons team Vastgoedrecht.